FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

Disciplina DCV0325 – Direitos Reais

3º ano noturno – Turmas 21 e 24 – 2º SEMESTRE DE 2011

Regente: Professor Doutor José Fernando Simão

SEMINÁRIO 1 – Posse Precária e sua convalidação – Artigo 1.208 do Código Civil

Estudo Dirigido

MARIA atravessava sérias dificuldades financeiras no ano de 1990 e acabou sendo despejada do imóvel onde morava. JOAQUINA, uma amiga da época da Faculdade, já havia comprado a sua sonhada casa própria e, por ser filha única, recentemente havia herdado a totalidade de um imóvel de propriedade de sua falecida mãe: uma casa modesta de 70 m² em um terreno de 125 m².

JOAQUINA resolveu ajudar sua amiga locando a casa que havia acabado de herdar por um valor simbólico. Assim, em 11.08.1992, foi celebrado entre as amigas um contrato de locação pelo prazo de 30 (trinta) meses.

MARIA sempre pagou os aluguéis sempre com atraso, muitas vezes em valor inferior ao previsto em contrato, porém, JOAQUINA, sensível aos problemas que a amiga enfrentava, deixou de cobrar qualquer multa ou encargo pelos aluguéis atrasados e/ou pagos a menor.

Após o término do prazo contratual de 30 (trinta) meses, o contrato se prorrogou automaticamente por prazo indeterminado, nos termos do artigo 46, § 1º, da Lei 8.245/1991 (Lei de Locações) e MARIA permaneceu no imóvel pagando os aluguéis.

Passado algum tempo, MARIA perdeu totalmente o contato com JOAQUINA, no entanto, continuou depositando “na medida de suas possibilidades” o aluguel mensal na conta bancária da última.

Em meados do ano 2002, MARIA é procurada por sua vizinha CARLA, que lhe avisa que JOAQUINA havia “mudado para Portugal para casar” e apresenta procuração pública firmada por JOAQUINA com firma reconhecida, com poderes para receber, em seu nome, os aluguéis.

MARIA, então, passa a pagar os aluguéis a CARLA e, a partir de então, temendo que esta tivesse uma postura mais rígida na cobrança, sacrifica outros gastos igualmente importantes, mas passa a pagar pontualmente e integralmente o aluguel.

Durante todo o período, MARIA conservou o imóvel como se fosse seu e chegou, inclusive, a fazer algumas reformas no imóvel, uma delas para consertar os estragos de uma enchente ocorrida em meados de 2002.

Em 11.08.2007, sua vizinha CARLA falece e JOAQUINA não constituiu outra procuradora em seu lugar, de modo que, a partir de então, MARIA permaneceu morando no imóvel sem nada pagar e sem que alguém a procurasse para cobrar quaisquer valores, tampouco para retomar a posse do imóvel.

Em 2013, MARIA é informada de que poderia usucapir o imóvel e, devido à dimensão do bem e à sua localização urbana, além do fato de não ser ela proprietária de outro imóvel, pleiteia a usucapião especial urbana sobre a casa.

FELIPE e LAURA se apresentam nos autos e contestam a ação na qualidade de únicos herdeiros de JOAQUINA, comprovando que esta havia falecido em 2008. Alegam que MARIA não faz jus à usucapião sob qualquer de suas modalidades, tendo em conta que sua posse, por estar vinculada a contrato de locação, não é ad usucapionem, mas sim posse precária. Invocam em seu favor o artigo 1.208 do Código Civil. Pugnam pela improcedência da ação e ainda ingressam com ação de despejo com pedido liminar de desocupação do imóvel, considerando que, por ter sido o contrato prorrogado automaticamente, têm direito à denúncia da locação a qualquer tempo (artigo 46, § 2º da Lei de Locações), além do que, pelo fato de que MARIA está inadimplente com os aluguéis desde 2005, fazem jus ao seu despejo.

QUESTÕES:

1- Diferenciar brevemente posse violenta, posse clandestina e posse precária e dar exemplos.

2- A partir de tais conceitos, delimitar o alcance do art. 1.208 do Código Civil: a posse precária se convalida, tal como a posse violenta ou a clandestina?

3- Solucione a presente ação partindo da premissa de que você admita a convalidação da posse precária; identifique como e quando ela se convalida no presente caso. Como seria a sentença, partindo desse entendimento?

4 – Identificar o conflito de princípios causado pela adoção do entendimento supra e se posicionar (opinão do grupo) fundamentadamente a respeito.